1. 研究目的与意义
改革开放以来，随着房地产行业的市场化，房地产行业成为了我国经济的重要支柱之一。 房地产住宅投资不断增加，也带动房地产相关产业的快速发展，并且由于资本的流动形成了空间溢出，一个地区的房地产投资可以带动邻近地区的经济增长，使得中国经济迅速发展（景冈（2019），王洪等（2014））。08年金融危机之后，我国实施了四万亿投资计划刺激经济发展，在拉动经济增长的同时也加剧了产能过剩和非金融企业的高杠杆率，而杠杆率的不断攀升将给经济金融埋下巨大的风险隐患，2015年中央经济工作会议将“三去一降一补”明确为2016年的五大任务，去杠杆是供给侧结构性改革的关键点。同时，房地产行业的繁荣一个直观的表现就是房价的飞速上涨，房地产市场存在在泡沫（高波等（2014））。2020年5月14日，中共中央政治局常委会会议首次提出“深化供给侧结构改革，充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”。而房产的购买是挤占我国居民消费的一个重要因素，房价的上涨是导致居民消费不平等的重要因素（汪伟等，2020），因此，研究为应对房地产市场过度繁荣、遏制房价快速上涨而出台的一系列限购政策，具有重要的政策和现实意义。
2. 研究内容和预期目标
| （一）研究内容 1、房地产限购政策背景，国内外研究现状，研究贡献和意义。本部分首先提出房地产限购政策背景，然后对国内外研究现状进行综述，最后讨论研究贡献及意义。 2、选取2008年——2013年房地产上市企业相关财务数据以及宏观经济数据，归纳选取年份的限购政策，根据企业所在城市是否限购，使用双重差分模型（DID）来分析限购城市相对非限购城市在政策实施前后房地产企业资产负债率的变化。 3、异质性检验。为进一步分析不同组成部分，根据负债的不同类型，将其分为应付账款、银行借款以及长期借款；根据企业的所有者的性质不同，将所有企业分为国有企业和非国有企业；根据企业所在城市不同，将所在城市分为一线城市、二线城市和三线城市。分别进行控制时间效应的固定效应回归。 4、中间机制检验。使用经典的三步回归法，分别对负债率和限购政策的相关性、房价与限购政策的相关性以及负债率与限购政策和房价的相关性进行回归，分析中间变量房价是否显著。 5、动态时间检验。同样为保证结果的稳健性，本文在方程中增加一些限购政策实施后的时间虚拟变量，其跨度为半年，并进行回归，检验其限购政策的显著程度的变化趋势。 、研究结论与其实。本部分总结前面的研究结果，归纳本研究对限购政策影响房地产企业负债率的启示意义。 （二）写作提纲 1、引言 2、研究假设与研究方法 3、研究样本，指标选取与模型构建 4、实证分析结果 5、研究结论与启示 |
3. 国内外研究现状
1、限购政策的影响
自从2010年开始实施需求侧的房地产调控以来，限购政策已经持续了十余年，其对于各方面的研究已有大量文献。在住房购买者方面，为了绕开“限购令”，不少夫妻选择通过离婚来获得购房资格。陈洲博（2019）发现，在2011——2015年期间，为了避开限购政策而采取离婚策略所导致的离婚数量平均增长2.12%，王海岩（2018）根据2008——2014年的离婚数据，发现“限购令”使得粗离婚率上升了9.9%。在城市方面，曾燕妮等（2021）对1970——2017年跨国数据进行研究，发现人口结构与房价息息相关。陈忱，高然（2020）发现实施限购政策的城市降低了迁入成本，从而使得人口迁入率增加。在地方政府方面，由于土地拍卖所得是土地财政的一个重要来源，所以各地地方政府可能会对此政策的执行较为怠慢。
而对于限购政策的有效性，目前为止并没有一致的结论。关于限购政策对房价抑制有效性的研究，王换娥（2017）、陈旭（2018）认为限购政策能够显著地抑制房价上涨。张德荣（2013）认为政策只在市区实施难以起到抑制房价的作用。王敏（2011）认为限购政策对短期影响十分有限。关于限购政策在不同城市的研究，杨澜等（2020）认为限购令对于房价上涨率较高的一线城市才有效，而上涨率不高的二三线城市反而推动了其房价的上升。安琬姣（2019）通过对居民消费的倾向参数进行估算，发现限购政策对于一线和三线城市无效，只对二线城市有效。陈淑云（2019）、李迎星（2019）认为限购政策在短期内起到了对房价的抑制作用。关于限购政策在不同时期的研究，潘慧峰（2017）研究北京房价发现，限购政策短期内并没有抑制房价，反而有促进作用，在中长期才慢慢凸显。黄昕（2018）认为在房地产需求侧宏观调控政策中，房贷利率的效果最显著，其次时限贷最后才是限购。关于不同房地产调控政策的研究，欧阳志刚（2019）发现限购政策覆盖城市面最广，其次是限贷，最后是限价。可以看出，随着时间的推移以及政策的修订，学者们对于限购政策抑制房价的作用持有肯定态度，并且将研究对象划分的更为细致，从更加动态的视角所得出的结论也更加科学准确。
4. 计划与进度安排
| （一）研究计划 1．第7学期11-12周——在导师指导下，搜集研究相关文献资料，完成选题工作； 2．第7学期13-17周——在导师指导下，完成外文翻译，文献综述以及开题报告的撰写，同时撰写论文提纲，反复修改，保证论文结构合理性； 3．第7学期18-20周——完成初稿和中期检查工作； 4．第8学期1-3周——结合选题开展实证分析； 5. 第8学期4-9周——结合实证分析结果反复修改论文并提交修改稿； 6. 第8学期10-11周——检查重复率，提交论文定稿版； 7. 第8学期12-13周——参加毕业论文答辩。
（二）撰写方案 1、模型设计 主要被解释变量包括资产负债率、流动负债率、应付账款率以及长期负债率。考虑到不同企业性质的企业负债率对限购政策会有不同的影响，故把74家企业分为国有企业和非国有企业。同时，不同地区对于限购政策的实施程度也有所不同，故将24个城市分为一线城市、二线城市和三线城市。为检验各城市企业负债率在限购政策实施前后的效应，使用DID双重差分模型。 2、中间机制检验： 使用三步法检验中介效应是否显著。第一步检验负债率和限购政策的显著性，第二部检验房价与限购政策的显著性，第三步检验负债率与限购政策和房价的显著性。 3、稳健性检验： 使用双重差分模型的前提就是要满足平行趋势的假设，即验证实验组和控制组在政策实施之前有相同时间趋势，若无相同趋势则该政策影响可能是由于实验组和控制组本身的差异所造成的。 4、动态时间检验：考虑不同时间政策实施的力度不同以及各地方政府的响应不同 |
5. 参考文献
| [1]曾燕妮,唐文佳,张浩.人口结构变化、外资进入与房价——基于全球视角的分析[J].国际经贸探索,2021,37(04):34-49. [2]汪伟,沈洁,王文鹏.房价与居民消费不平等[J].山东大学学报(哲学社会科学版),2020(06):88-101. [3]陈忱,高然.限购限贷政策对城市人口迁移的影响——基于动态随机一般均衡模型的政策模拟[J].统计与信息论坛,2020,35(05):123-128. [4]杨澜,陶丽,田茂再.基于多期双重差分的分位回归及其应用[J].统计与决策,2020,36(05):25-29. [5]景刚,王立国.房地产投资对经济增长空间溢出效应研究——基于31省市数据的面板空间模型[J].经济问题探索,2020(03):45-57. [6]安琬姣,李仲飞.基于ELES模型的‘限购’和‘限贷’政策效果分析[J].系统工程学报,2019,34(06):806-819 866. [7]李江一.高房价降低了人口出生率吗？——基于新家庭经济学理论的分析[J].南开经济研究,2019(04):58-80. [8]陈洲博,陈立中.住房限购政策对离婚率的影响——基于DID方法的实证估计[J].江汉论坛,2019(06):140-144. [9]欧阳志刚,李梦丹,朱林可.地方政府“三限”政策对房地产价格的监管效应研究[J].金融与经济,2019(04):17-23. [10]李迎星,田露,杨梦.限购政策是否降低房地产价格增速?[J].系统工程理论与实践,2019,39(04):906-921. [11]景刚,王立国.房地产投资对中国经济增长影响效应研究——基于31省市面板数据[J].投资研究,2019,38(04):80-92. [12]陈淑云,王翔翔,王佑辉.“两轮限购”对住房价格的动态影响[J].华中师范大学学报(人文社会科学版),2019,58(01):38-49. [13]彭刚,赵乐新,李晶茂.“限购令”能够有效平抑房价吗——基于2007年～2015年我国30个城市的数据[J].价格月刊,2018(07):1-6. [14]王海岩. 限购令真的有效吗？[D].厦门大学,2018. [15]黄昕,董兴,平新乔.地方政府房地产限购限贷限售政策的效应评估[J].改革,2018(05):107-118. [16]张海浓,张友棠.基于“限购政策”的房地产企业融资风险预警定位研究[J].财会通讯,2018(08):106-109 129. [17]潘慧峰,刘曦彤.限购政策对房地产价格及供求的调控效果研究——以北京市为例[J].价格理论与实践,2017(08):48-51. [18]陈旭,赵新泉.限购限贷政策对房价影响实证研究[J].武汉金融,2018(01):21-26. [19]王换娥.房地产限购政策效果的持续性分析——以S市为例[J].商业经济研究,2017(17):190-192. [20]陆婷,张明.房价波动对房地产企业偿债能力的影响[J].金融论坛,2017,22(06):69-80. [21]范子英.为买房而离婚——基于住房限购政策的研究[J].世界经济文汇,2016(04):1-17. [22]韩永辉,张佐敏,邹建华.房地产“限购令”的调控机制与政策反思——基于单中心双环城市模型的分析[J].经济理论与经济管理,2016(07):16-28. [23]周阳敏.房地产企业风险压力测试实证研究:限购令、房产税、新土管政策的持续性冲击影响[J].管理评论,2014,26(09):58-68. [24]高波,王辉龙,李伟军.预期、投机与中国城市房价泡沫[J].金融研究,2014(02):44-58. [25]张洪,金杰,全诗凡.房地产投资、经济增长与空间效应——基于70个大中城市的空间面板数据实证研究[J].南开经济研究,2014(01):42-58. [26]张德荣,郑晓婷.“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗?①——基于70个大中城市的实证研究[J].数量经济技术经济研究,2013,30(11):56-72. |
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