不动产估价中还原利率的测算方法研究开题报告

1. 研究目的与意义、国内外研究现状（文献综述）

一、研究意义

收益还原法是不动产估价中最常用的方法之一，是将待估不动产未来每年的预期客观收益以一定的还原利率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。还原利率在使用收益还原法进行房地产评估中有着重要的作用，它的每一微小变化都可能对评估结果造成重大影响。还原利率的确定直接影响收益型房地产估价的准确性，间接影响资产重组和结构调整的合理性，影响房地产交易各方当事人的合法权益，影响房地产市场的规范性，影响房地产融资风险、房地产税的征管工作等各方面。因此，对还原利率进行深入研究是非常有必要的。

然而，不管是在学界还是在业界，目前对于还原利率的研究仍十分有限，没有严格统一的定义和严密的理论体系，现有研究方法和研究手段比较有限，具体的测算也存在诸多不足之处。同时，在业界实际的估价中不少估价人员因对不动产还原利率的理解存在一定的偏差，对还原利率也常常存在乱用、误用等现象。少数估价人员甚至为了简化工作程序，直接采用一些简单可行但并不科学的测算方法，或者为了某一期望的不动产价值而随意修改重要参数。包括对概念理解有误、选用测算方法不当、客观水平把握不准等，因而导致对不动产价格和收益水平以及投资风险的把握往往存在偏差导致了估价结果的严重偏差，扰乱了正常市场秩序。因此，不动产还原利率的概念亟待澄清，不动产还原利率的理论体系垂待完善，不动产还原利率的测算方法有待改进，不动产还原利率的应用研究也需要重视。

2. 研究的基本内容和问题

研究的目标、内容和拟解决的关键问题

1．研究目标

在明确还原利率理论内涵的基础上，分析已有的还原利率常用的测算方法，通过查阅文献、实证研究，分析比较等形式，得出现有测算方法所存在的缺陷及问题，并根据这些问题对还原利率的测算方法进行改进，并提出相关政策建议，使得还原利率在不动产估价中的应用更为规范，降低其使用中的局限性，更好地为不动产估价服务。

3. 研究的方法与方案

研究方法、技术路线、实验方案及可行性分析

1．研究方法

（1）文献综述法。通过阅读大量相关文献，综合分析当前不动产估价中还原利率的测算方法方面的最新学术进展、见解和建议，深入了解这一问题的新动态和新趋势以及不足，从而提出自己的研究观点与内容。

（2）实地调查法。对案例环境进行调查，结构、用途、区位、交通、环境、质量、规划和自身条件等指标进行考察，以及了解相似案例实际情况。

（3）比较分析法。运用比较分析的方法对传统的还原利率的测算方法进行分析比较，揭示关于我国不动产估价中还原利率的测算方法优点与不足，根据研究数据，以及计算过程，考察因素等，完善我国不动产估价中还原利率的测算方法，测算出更准确的估价结果。

（4）实证分析法。将运用这一方法，不仅对不动产估价中还原利率的测算方法进行理论上的研究，探索优势与不足，而且更要结合实例进行实证分析，为不动产估价中还原利率的改进对策提供实证依据。

2．技术路线

本研究拟按照以下技术路线展开（图1）：

图1本研究的技术路线

3．实施方案

研究采取理论与实践相结合的实施办法，结合本人的相关研究与实践经历，通过对估价实例运用不同的测算方法分析比较，分析出各测算方法在测算还原利率的过程中存在的不足，以对测算方法方法进行改进，并实事求是地提出创新性的结论与政策建议。

4．可行性分析

（1）指导教师对不动产中还原利率的测算有着较为深入的研究，具有丰富的研究经验与成果，对于本项目研究的开展奠定了良好的基础。

（2）本人所在的南京农业大学公共管理学院长期致力于有关土地方面的研究，具有非常强的学科优势与特色。

（3）数据来源有保障。从图书馆、期刊网等方式能方便快捷得搜索相关数据资料，采用实地调查的方式获取数据具有真实可靠性，更具有说服力。

（4）研究方法的可行性。本研究采用理论分析与实证研究相结合的方法，研究中具体采用的文献综述法、实地调查法、比较分析法、实证分析等，操作性强，可行度高。

（5）本人具有强烈的研究爱好与专业兴趣，指导教师有着丰富的相关知识与实践经验，都能够保障有足够的时间投入到本项研究中，保证研究的顺利开展。

4. 研究创新点

特色或创新之处

（1）研究视角的创新。将原本偏于对测算方法的理论分析与对不动产估价的相关政策研究相结合，不仅从还原利率的测算方法进行改进，还从人员管理，行政监督等方面进行综合研究。

（2）研究方法的创新。将对不动产估价中还原利率的测算方法改进与房地产估价实际案例相结合，把理论分析运用到实际应用中，基于不同测算方法综合考虑多种因素对还原利率测算的影响。

5. 研究计划与进展

研究计划及预期进展

本项目完成周期计划为一年。预期进展如下：

2013.03-2013.06文献回顾，并结合新政策、新形势完成文献综述