中铁建熙元府项目定位设计方案研究开题报告

1. 研究目的与意义

为了锻炼本人的自主研究水平，检验本人在校学习的成果，丰富本人在房地产领域的见闻，开拓视野，现对中铁建熙元府拟建项目进行房地产项目定位设计研究。

在经历了持续三年的新冠疫情后，全国房地产行业呈现出“寒冬”，虽然有逐步解冻的趋势，但在这敏感时期，想要建设一个新的房地产项目，风险不可谓不大。

疫情下的房地产行业暴露出了哪些问题，消费者希望房地产楼盘做出什么样的改变，房地产市场如何来迎合消费者日益变化的需求，一个房地产楼盘需要加强哪些功能，弥补哪些不足之处，如何在有限的地块上设计出科学的楼盘布局和户型，等等，这些都是房地产项目定位设计中必须面对和解决的问题。

2. 课题关键问题和重难点

拟开发房地产项目地块编号：no.2021g102，地块位置为：东至白檀路，至双峰路，西至东陇路，北至江堰路；建筑要求容积率：≤1.5；用地性质为r2二类居住用地。

本课题的关键问题是弄清对该物业市场有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。

对各种因素作层次化、逻辑化分析；得出住宅项目的市场供给总需、供给结构、供给质量及供给增长率分析结构；进行楼盘考察，熟悉和掌握小区规划设计、建筑风格、定价策略、广告策略等方法和技巧。

3. 国内外研究现状（文献综述）

《房地产开发与经营》，该书由叶雉鸠于2018年在清华大学出版社出版。该书详细介绍了房地产开发与经营中所涉及到的定位设计与分析、营销战略分析与设定、财务分析、风险规避、物业管理分析等内容，同时配有实际设计案例以及分析，具有极佳的学习和参考意义，是本人在研究毕业设计课题时所重点学习的文献。

《使用希尔伯特微分方程空间分析部分工程管理模型》，该文章由陈晗在《安全与通信网络》期刊2022年第4期中发表。文章中指出，工程项目管理理念不同于其它类型的管理，二者之间存在一定的差异性和相似性；此外，工程项目具有一次性的特点，这就对项目管理的方法提出了更高的要求，需要一种更加科学、更加全面、更加规范的管理方法。工程项目管理从制定、项目规划、项目设计、实施直至项目建成投入使用一直涉及，在整个项目工程中起着非常重要的作用：工程施工面大，涉及的影响范围广，涉及咨询单位、建设单位和设计单位、行政部门、建设单位和材料设备供应单位；这些单位之间似乎并不互相干扰，因为主要项目没有紧密的联系，而且由于项目管理组织形式不同，所以每个单位在不同阶段承担的任务也不同。工程项目管理作为保证工程质量和效益的前提，关系到整个工程的施工质量和施工效率。因此，建筑企业必须改变传统的经营模式，加强企业管理和技术创新，积极探索新的工程项目管理模式，提高企业项目管理的整体水平，创造更多的效益，为企业的长远发展奠定坚实的基础。在工程管理中，涉及到许多方面的内容。因此，在分析工程管理模式时，有必要从系统的角度来建立一些定性和定量的指标。基于上述分析，应用评价模型并对管理模型进行评估。尝试建立索引空间的多维希尔伯特空间和基于空间向量范式优秀特征的指数模型；在此基础上，建立指标分析理论，对各个指标的整体影响进行评价。该文章运用希尔伯特微分方程，巧妙地将数学和工程管理分析结合到一起。在房地产项目定位分析中，也可以运用类似的方法来分析目标客户更偏好的房地产设计因素，从而找到最契合目标客户群体的房地产设计方法。

《房地产项目的定位设计及改进措施》，该文章由徐冬梅在《住宅与房地产》期刊2020年第33期中发表。文章介绍了项目定位设计中需要注意的各项主要因素，从当地经济总体水平、工程自身特点、决策者的能力、消费者的需求和竞争者的实力五方面，详细分析了房地产定位设计的基本思路；同时强调了企业对项目定位设计的管理水平需要与时俱进，不能一味照搬现有的房地产设计案例，同时需要有完善的项目设计管理系统，并就这些问题提出了项目定位设计的一些改进措施。该文章将与《房地产项目定位分析模型设计》一文共同为本人在正式的房地产项目定位设计中提供基本思路，并对照找出一些设计中存在的问题。

4. 研究方案

本次毕业设计的设计方案和研究方案如下：

通过调查区块的地理位置，结合地块信息，确定项目各住宅户型的数量、样式以及布局，并划分出建筑总体的平面布局，为后续绘制建筑平面、立面图和户型图打下基础。该步骤中区块地理位置可以通过江苏土地市场网和高德地图软件来进行详细定位，由此可以对项目地块的大致情况有一个初步的了解。通过高德地图查询，还可以得到地块周边的基础设施建设情况以及周边自然环境情况，并由此可以对项目的总平面图、户型分布以及样式、配套基础设施等方面提出初步的设计思路。

在进行对南京市房地产行业的各种影响因素分析时，本人将尝试使用层次分析法。层次分析法，简称ahp，是指将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。该方法是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂于20世纪70年代初，在为美国国防部研究“根据各个工业部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配”课题时，应用网络系统理论和多目标综合评价方法，提出的一种层次权重决策分析方法。在本次毕业设计研究中，本人将根据各种对房地产的影响因素，确定一级指标和二级指标，由此建立一个完整的指标体系，并通过对其中各个指标进行打分，尝试建立判断矩阵，从而计算出各个指标所占的权重，由此得出各个影响因素的排名，并确定影响房地产行业的主要因素，为接下来的定位设计做好准备。

5. 工作计划

根据任务书内容要求，对工作计划做出如下安排：

（1）、在2023年2月1日前完成3000汉字的英文翻译，并附原文，并完成开题报告一份，总字数不少于3000汉字；

（2）、在2023年第二学期1-5周完成了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。通过实地考察，弄清对该物业市场有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。对各种因素作层次化、逻辑化分析；得出住宅项目的市场供给总需、供给结构、供给质量及供给增长率分析结构；进行楼盘考察，熟悉和掌握小区规划设计、建筑风格、定价策略、广告策略、销售策略及物业管理策略等方法和技巧完成市场调研报告；