农村宅基地功能价值研究——以江苏省为例开题报告

1. 研究目的与意义、国内外研究现状（文献综述）

1、课题背景

随着城镇化和工业化的快速发展，农村宅基地在社会经济生活中所发挥的作用逐步由过去的保障性功能向资产性功能转变，经济发达地区的城乡结合部宅基地私自流转、大规模出租现象普遍。在此背景下，为促进土地集约节约利用、实现城乡土地要素流动，地方开始积极探索提高农村土地利用效率、盘活农村闲置土地的实践,虽然一定程度上缓解了城乡用地矛盾,但暴露出宅基地退出补偿不合理、农民"被上楼”等损害农民权益的问题，其根源在于宅基地产权不清导致政府和农户对宅基地价值认识不清，忽略不同区位宅基地功能转变带来的价值变化。对于宅基地退出和置换，如果农户收益过低则无法激励农户退出或置换积极性，补偿过高则会因土地财政压力而使地方政府缺乏推进动力。

洞悉农村宅基地的发展规律和演变趋势，挖掘农村宅基地的多种功能和价值，对优化农村宅基地布局与规划，引导乡村重构乃至助推乡村振兴均具有重要的理论价值与实践意义。农村宅基地功能核算与价值评估是推进宅基地入市流转、盘活农村资产、维护农民土地权益的核心环节。国家正在探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，未来或可以建立农村宅基地交易市场，允许农村宅基地上市公开流转。

2. 研究的基本内容和问题

本研究主要在于明晰宅基地的功能，以及功能核算的价值评估。宅基地的功能可概括为住房保障功能、经济功能、文化情感功能、代际传承功能四个方面。对应所体现的价值如下：

住房保障功能价值：由于我国长期以来的城乡二元体制，形成了农村居民和城镇居民社会地位完全不同的制度体系，宅基地成为城乡二元结构体制下保障农民基本居住权及维护农村社会稳定的最重要的生活。胡银根等采用了“等价替代”的方法，对宅基地的住房保障价值进行衡量，其基本思路是以发挥同等功效的住房市场价值来衡量农户退出宅基地的住房保障价值。

经济功能价值：宅基地的生产空间可用于家庭农副业生产或基地场的出租，主要是针对宅基地需求比较旺盛的城市近郊区或经济发达地区城乡结合部，宅基地经济价值源于出租经营获取租赁收益。或者对于经济欠发达地区或偏远农村地区，宅基地的经济功能价值源于宅基地退出后经过整理并复垦为耕地所产生的收益。

3. 研究的方法与方案

1、研究方法

（1）文献研究法

4. 研究创新点

由于宅基地具有用益物权属性、主体特定身份性、取得无偿性和使用长期性等特点，加上当前我国城乡统一的土地市场体系尚未形成，对农村宅基地价格进行评估的案例也很少，宅基地价格评估方法和标准尚未建立，因此，不能采用一般的评估方法对宅基地价值进行测算。本研究通过对于宅基地的功能价值研究，并以江苏省为例进行实证，为政府部门运用价格手段调节宅基地配置和利用提供参考。为宅基地有偿使用、有偿退出、有偿转让和农房抵押提供科学的定价依据。

5. 研究计划与进展

3月20日前通过文献分析方法完成农村宅基地功能价值理论体系的构建。

3月30日之前完成对江苏省宿迁市某地的实证分析。

4月5日之前完成总结与展望。