我国房地产价格的影响因素研究 ——基于省级区域的面板数据分析开题报告

1. 研究目的与意义、国内外研究现状（文献综述）

房地产在中国实体经济中占有举足轻重的地位，随着政府房地产制度的变化以及中国经济社会发展，房地产影响因素权重也在不断变化，以往的研究将供求关系的变动作为中国房地产价格的主要影响因素，认为在供给与需求不平衡的情况下房地产价格就会出现波动，这在中国人居收入与住宅房建设平衡发展下具有重要意义，同时供求关系是影响房地产的基本要素。近年随着不动产制度的不断调整，政府在近年不断抑制房地产价格的上涨，供求关系受到了一定的影响，随之出现了房地产的因子分析法，通过不同的数据模型将影响房地产的主要因子代入来确定影响房地产因子的权重以及程度。

本文通过供求决定论的观点，确定房地产价格影响因素，研究房地产价格波动。在近年的中国房地产发展中，房地产市场始终处于供不应求的状态，归根结底在于经济社会发展速度加快，城市交通基础设施建设不断完善，大量人口涌入大都市，对房地产的需求也水涨船高，在这样一个发展态势下，政府近年的政策主要表现在限购，限贷，提高税收。在这样一个环境下，通过设立房地产税收，居民人均可支配收入，住宅交易价格，cpi指数，居民消费水平以及地皮价格为变量的模型，通过将中国划分为东部经济发达区，中部经济发展区，西部欠发达区，分别讨论房地产价格的发展及影响因子的影响程度是否相同

在国内的房地产研究中，大多对于货币政策，汇率利率变化以及税收变化刻画房地产价格走势，多数学者通过相关的数学模型判断房地产的影响因素对房地产经济整体的变化并进行预测。

2. 研究的基本内容和问题

本文取题为我国房地产价格的影响因素研究——基于省级区域的面板数据分析，最主要目标是为了了解不同房地产因子对不同地区的房地产价格的变化有多大的影响，并根据这些影响对政府相关的政策进行测评并提出新的建议。

由于政府政策在近年的表现为宏观调控，微观收缩，也就是限购，限贷，通过这些政策途径，银行利率，住宅交易数量以及税收也成为了重要因子。通过将税收，住宅成交价格，居民人均可支配收入，cpi指数等作为变量，设计较为简单的数学模型分析不同因子的权重以及影响程度，既可以看出不动产制度对房地产的影响程度，也可以预测未来不动产变化下房地产价格的波动。

第一部分包括国内外研究的进展和成果，第二部分包括国内房地产主要政策以及房地产制度的变化综述，在近年，中西部房地产行业正处于与东部省会城市所经历过的房价大上涨阶段，政府为了控制供不应求，实行的政策中主要是为了扩大供给，减少需求，对新土地开发的优惠以及住宅房面积的扩大有效地加强了供给侧的变化，在2018年还一度达到了供需相对平衡的结果，在需求方面通过限购限贷，二次限购限贷，升级限购限贷，阶梯性的减少过热的需求，在居民人均收入不断增加的同时扩大住房公积金，延缓短时期住房需求，同时也扩大购房资格限制，不断开发土地作为租赁住房缓解需求。在中国房地产政策的变化下，描述房地产政策变化对哪些因子存在影响，并将该因子划分到模型中，确定不动产制度长期短期对房地产市场的影响。

3. 研究的方法与方案

本文拟通过数据分析以及简单模型构建的方法研究房地产价格的变化波动。在数据分析中，通过2002年到2017年中国地产行业年度报告以及中国统计局年鉴的相应因子数据，根据供求图形，政府制度变化确定不动产制度对房地产经济的影响程度的大小。

首先分析中国政府在房地产行业大的宏观政策是什么

然后根据劳动价值论与供求决定论对相关影响因素进行确定分析，包括税收，价格，利率等直接影响房地产的制度同时分析中国人均收入水平和房地产交易层次，数量。

4. 研究创新点

在对中国房地产价格进行分析的过程中，本论文准备对不同地区房地产影响因素程度进行分析并确认是否中国不同地区处于相同的房地产发展路线上从而推断政府制度的变化所带来的对房地产市场的影响。在本文中将运用到面板数据分析以及供求决定论的相关机制进行结果分析。

5. 研究计划与进展

在研究的初期进行数据收集，对中国2002年至2017年房地产数据进行收集，然后根据以往的数据进行图表分析，最后进行数据分析。

建立回归模型和因子分析，首先确定房地产相关因子，再查找数据带入模型进行分析，得出相关系数结果，选出其中与不动产制度相关因子进行供给需求分析

通过相关系数以及数据分析进行机制分析与整理。